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giovedì, Febbraio 2, 2023
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Immobili a Milano: aumento dei prezzi del 13%. I quartieri più costosi e quelli più economici.

Si rimette in moto il mercato immobiliare e trascina con sé tanti cambiamenti, per alcuni versi prevedibili. Evidenti le fluttuazioni dei prezzi degli immobili, che in alcuni casi sfiorano picchi molto alti.

Emblematico il caso di Milano dove nel 2° semestre del 2021 è emerso un aumento dei prezzi del 13%. Il costo medio di un immobile ha sfiorato i 6mila euro al mq, dato che ha superato di gran lunga anche i prezzi del periodo pre-pandemia.

Le restrizioni che hanno caratterizzato il momento storico strettamente connesso alla diffusione del Covid non hanno avuto quindi un impatto negativo sugli immobili milanesi di nuova costruzione, tutt’altro. Questo dato va a braccetto con un altro che non si può sottovalutare: molto forte è la domanda, ma non lo è altrettanto l’offerta.

Ma torniamo ai prezzi medi per immobile, valutando le diverse aree del capoluogo lombardo, con uno sguardo alla “Rilevazione dei prezzi degli Immobili della Città Metropolitana di Milano” sul 2° semestre 2021, realizzata dalla Camera di Commercio di Milano, Monza, Brianza e Lodi.

Prima di addentrarci nel dettaglio, una prima considerazione va fatta sulle variabili che influiscono sul prezzo al metro quadro, come ci indica l’ottimo articolo di Dove.it, l’agenzia immobiliare online a Zero Commissioni che garantisce, all’interno di un diversificato ventaglio di servizi, anche la corretta valutazione di un immobile. Per un calcolo corretto non è infatti sufficiente conoscere l’estensione delle superficie ma tutti i fattori che concorrono a stabilirne il reale valore. Tra questi rivestono un ruolo determinante i cosiddetti coefficienti correttivi di valutazione che vengono utilizzati per riportare numericamente alcune caratteristiche positive o negative dell’immobile (ad esempio il piano, la luminosità, l’esposizione oppure lo stato di conservazione). Per calcolare il valore dell’immobile al metro quadro, bisogna moltiplicare il coefficiente dell’OMI, con quotazioni fornite semestralmente dall’Osservatorio, per i metri quadrati complessivi del locale.

Fino a dicembre 2021, a Milano centro i prezzi medi sono stati di 10.370 euro al mq, di 4.550 euro al mq nell’area Nord e di 4.930 euro al mq nell’area Sud.
Picchi massimi si sono registrati nei quartieri più lussuosi come Spiga – Montenapoleone, dove si sono raggiunti quasi i 13mila euro al mq, e Diaz – Duomo – Scala e Vittorio Emanuele – S. Babila con circa 12mila euro al mq. Le aree più economiche sono invece quelle afferenti a Quarto Oggiaro (2850 euro al mq), Axum – Ospedale S. Carlo (2800 euro al mq) e Baggio – Quinto Romano (2725 euro al mq).

Si trovano però in periferia le aree che sono cresciute di più in sei mesi: Salomone – Bonfadini, con 3mila euro al mq nel 2° semestre, con un +10% rispetto al 1° semestre e Accursio con 3.550 euro al mq rispetto a 3.250 euro.

Secondo le stime di Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti D’Affari, la più grande Associazione del settore dell’intermediazione in Italia), il valore delle transazioni residenziali a Milano e nella Città Metropolitana ha raggiunto un valore prossimo ai 20 miliardi,  quasi il 20% dell’intero comparto residenziale italiano.

L’ultima osservazione va fatta sui recenti cambiamenti prodotti dal subentrare delle note tensioni a livello internazionale. Questi potrebbero produrre una certa destabilizzazione, dettata soprattutto dal corposo aumento dei prezzi delle materie prime (in primis di legno e ferro) che stanno diventando difficili da approvvigionare e dell’energia.

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